你真的了解租金减免政策吗？【1】基础篇

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各位朋友大家好，新冠疫情发生以来，房屋租金减免问题受到了广泛关注，各地对此陆续出台了多项政策。其中，上海市政府发布的《上海市全力防控疫情支持服务企业平稳健康发展的若干政策措施》及上海市国资委发布的《关于本市国有企业减免中小企业房屋租金的实施细则》也已成为上海地区落实租金减免政策的纲领性文件。那么，你真的了解上海地区的这些租金减免政策吗？本期，我们先来谈谈上海地区租金减免政策的基础，也就是租赁关系的主体和客体。

在租金减免政策中，作为租赁关系主体之一的出租人被称为“实施主体”，而另一租赁关系主体承租人与客体租赁物则被统称为“适用对象”。只有当实施主体和适用对象均符合租金减免政策要求的情况下，这个租赁关系才能适用政策。

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下面，我们先来看看哪些出租人是租金减免政策下负有主动实施政策职责的“实施主体”。

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从上图中我们可以看到，作为实施主体的出租人主要有三种类型。第一种是上海市市属国有企业集团（含委托监管企业），第二种是上海市区属国有企业集团（含委托监管企业），第三种是市区两级国有企业集团纳入合并报表范围内的下属企业。这三种类型的企业以国有企业为主，我们可以通过对应的公开查询渠道核实出租人是否属于其中的某一种类型。此外，由于政策要求出租人承担主动实施政策的职责，出租人一般也会通过公开渠道发布具体政策公告或直接与承租人进行沟通。

根据上述类型划分，我们可以反向推断出以下类型的企业不属于租金减免政策规定的实施主体范畴。

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相较于出租人较为明确的类型划分，承租人的类型更为复杂。根据政策要求，承租人需要同时满足以下三个条件，方能适用政策。

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非国有

政策明确规定了国有企业的定义，即指国务院和地方人民政府分别代表国家履行出资人职责的国有独资企业、国有独资公司、国有资本控股公司及其下属各级具有实际控制权的子企业。这一定义的核心是“国有出资”和“国有控制”两个概念。国有参股企业及国有参股公司虽然满足了“国有出资”的概念，但没有实现“国有控制”，反倒成为符合“非国有”条件的典型代表，可以适用政策。

中小企业

国内企业根据企业规模划型，一般分为大型企业和中小企业（含微型企业）。政策的初衷是扶持中小企业，减轻企业负担。那么，如何判断企业是否属于中小企业呢？我们来看下面这张流程图。

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上图中提及的企业划型标准规定于《关于印发中小企业划型标准规定的通知》（工信部联企业〔2011〕300号）及《金融业企业划型标准规定》（银发[2015]309号）。具体认定依据为“钱”和“人”两部分。其中，“钱”一般以“营业收入”或“资产总额”为准，出租人可以通过财务报表予以确认；“人”一般以“从业人员”为准，出租人可以通过社保缴纳记录加以核实，即“钱看报表、人看社保”。

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此外，我们在认定中小企业时还需要特别注意，企业形式不局限于有限责任公司，名称也不是必须包含“公司”字样，例如合伙企业如果符合上述划型标准，同样可以被认定为中小企业；企业出资来源也不限于境内，例如外商投资企业如果符合上述划型标准，也同样可以被认定为中小企业。

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上面我们完整讲述了判断企业是否为中小企业的具体方法，但我们并没有讲到判断对象，是否判断承租人本身即可？实践中，由于类似大型企业集团下属的子企业作为承租人的情况不在少数，为了规避这类形式上符合中小企业条件，实质上并不符合中小企业条件的承租人享受减免政策，而违背政策初衷。我们在判断中小企业这一条件时不能简单地对承租人本身进行认定，应当通过“穿透”原则判断承租人背后的实际控制人是否符合。我们通过下面两个例子来解释一下“穿透”原则的具体操作方法。

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例一是一种最简单的一层式企业架构。在这种架构中，根据“穿透”原则，我们不能直接判断承租人本身是否满足中小企业条件，而应当判断实际控制人A公司是否满足中小企业条件，从而确定承租人是否可以适用政策。

我们再来看例二，企业架构与例一如出一辙，差别仅在于实际控制人由A公司变为了自然人A。参照例一的“穿透”方法，我们知道此时不能直接判断承租人本身是否满足中小企业条件，而应当判断实际控制人自然人是否满足中小企业条件。由于A是自然人而不是企业，更不存在中小企业划型一说，由此得出的结论是该承租人不适用政策。但是这样真的合理吗？我们前面提到，适用“穿透”原则的目的是为了防止大型企业利用中小企业的形式受益，但例二中的自然人A通常并不具备大型企业特质，甚至比一般企业更需要得到保护，我们不能仅因其非企业属性而否决承租人适用政策。因此，类似例二的情况下，我们有必要变通适用“穿透”原则，如下图所示。

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当实际控制人是自然人时，我们使用“穿透”原则时，不再穿透到实际控制人本身，而是穿透到整个架构中实际控制人控制的下一层企业。

从事生产经营活动

承租人应当从事生产、办公、商业配套等经营活动，个别非从事生产经营活动的企业例如虚拟注册设立的空壳公司因此被排除出政策适用范围。

综合上述三个条件，我们也可以反向推断出以下类型的主体不属于租金减免政策规定的适用对象范畴。

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最后，我们来看政策对于租赁关系客体租赁物的具体要求。作为适用对象的租赁物需要满足以下几个条件。

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【出租人自有】

原则上，适用政策的租赁关系中，租赁物应该是出租人自己的，即出租人必须对租赁物拥有产权（使用权都不行）。但有一种例外情况，即转租。由于这个问题比较复杂，我们将在下一期进行分析。

【经营性房产】

租赁物的房屋用途需为经营性用途，一般包括商业、办公，也包括工业，但不包括住宅。

【用于从事生产经营活动】

租赁物中的这一条件有别于承租人中的类似条件，指的是租赁物必须用于从事生产经营活动。不在于租赁物本来是什么用途，而在于租赁物用来干什么。例如，承租人向出租人承租了某个办公单元，但自行改造成了职工宿舍，即便租赁物具备经营性用途，但并未实际用于从事生产经营活动，因而不能适用政策。

根据以上几个条件，我们可以确定以下几种租赁物类型不符合适用对象要求，也不能适用政策。

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以上就是我们本期分享的全部内容。下一期，“你真的了解租金减免政策吗？——（2）转租篇”，我们将就租金减免政策中最为复杂的转租问题专篇进行分享，敬请期待，谢谢大家！

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总体策划：叶正伟、王学超、韩梦蝶

内容制作：王学超、韩梦蝶

本期主讲：王学超

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